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翻開南寧的地圖，在城市的東邊，過了埌東收費站，沿著邕江，鳳嶺南路往東，有一片靠山臨江的土地，就是仙葫。

仙葫的北面是仙靈嶺（南寧外環山脈），南面是邕江，整體上是一個東西長，南北窄的狹長地塊。

▲仙葫由仙葫西、仙葫半島、仙葫東三個小板塊組成，當我們把整個區域的板塊細化以后就能看出來

仙葫片區一直享有“南寧的后花園”的美譽。自然資源非常豐富，尤其是仙葫中心的仙葫半島，三面環江，在風水學上叫“玉帶環腰”，屬于上風上水之地。

而仙葫西面的三岸片區，如今是最接近南寧核心區鳳嶺南板塊的區域。其臨近邕江邊的板塊，被稱作“鳳嶺南濱江”板塊，是目前南寧房價、地價僅次于五象湖、東盟商務區的板塊。

仙葫的東面，主要是五合大學城及青秀區產業園片區，發展的是教育、工業、產業。

▲按照南寧市的規劃，仙葫片區原本應該是第二個騰飛的區域，會比五象新區還要容易起飛。商業、行政、教育、醫療、產業聚集

但是現實卻很遺憾，仙葫并沒有吃到南寧鳳嶺南北外溢的紅利，這波人口紅利被五象新區吃掉了。今天你明哥就簡單地說一下，仙葫如今的萎靡是有歷史原因的。

01

無序開發的歷史之痛

大約在90年代初的時候，當年的仙葫片區還屬于邕寧縣所管轄的范圍，當年的邕寧縣面積很大，面積約有4725平方公里，人口87萬人（1996年），北面與武鳴、賓陽接壤，東面連接橫縣、靈山，西面連接扶綏，南面與欽州接壤，面積廣闊。

▲歷史上的邕寧縣，包含了今南寧市興寧區的三塘、五塘，良慶區的那馬、青秀區的仙葫、經開區的吳圩、蘇圩等鄉鎮

當年鎮政府所在地在今天的蒲廟中心，江對岸的仙葫同樣屬于邕寧縣的管轄范圍。所以，在90年代初，埌東尚未開發的時候，仙葫片區與南寧市區的距離是非常遙遠的。中間隔著鳳嶺南北的一大片城市斷層帶。

那個時候的政府，遠沒有現在政府的執政水平和眼光，對于土地的開發利用非常粗放。由于，仙葫片區沿著邕江，資源景觀優越，那時候就是邕寧縣主要開發的區域。

而當年，是沒有土地整體開發的意識的，邕寧縣更多的時候，是把地塊分割成小塊，直接賣地，土地競得人獲得土地后，再自己建房的模式。

▲這樣的后果就是，片區內出現了各種各樣的別墅，整體沒有規劃，雜亂無章，建設進度也快慢不一，很多別墅變成爛尾房

別墅的容積率普遍很低，但是占用的土地面積很大，這就使得當年仙葫片區的大量土地，被別墅占用，浪費掉了。

別墅這樣的終極物業，不能有效地聚集人口，又特別浪費土地。

等到仙葫片區整體并入埌東開發區開發的時候，政府突然發現，仙葫板塊的土地，不但不剩多少了，而且利用率極低，產生不了太多價值。而且邕寧縣當年留下的土地，至今仍然有不少是歷史遺留問題的土地。這大大阻礙了城市發展的進程。

▲南寧政府多次組織成立領導小組，解決當年邕寧縣管轄范圍的土地歷史遺留問題。資料來源：南寧市政府官網

02

容積率低，人口無法引入

南寧的發展戰略是“整體向東，重點向南”，向東的發展方向，到了仙葫就發展不下去了。

原因何在？因為仙葫沒有土地了。

當年的無效開發別墅區，帶來的直接后果就是仙葫已經沒有了大片的可開發土地。如果有，那么如今仙葫的價值一定會井噴。

這里以三岸為例，三岸是仙葫片區僅剩的尚未被別墅開發占用的土地，如今被政府統一規劃，整體開發之后，價值得到了充分的釋放。

▲看三岸如今的地價直逼五象湖，足以說明，仙葫片區曾經是具備爆發性增長潛力的板塊

由于仙葫片區當年都是以別墅開發為主，人口密度很低，就很難形成商業氛圍。沒有商業、沒有就業，就不能吸引更多的人口進入。簡而言之，吃不到人口紅利，土地的價值就很低。當年的仙葫人口，靠的是什么呢，靠的是傳銷人口。

▲仙葫長期以來都是南寧傳銷的重災區，大量的外來人口基本上都是傳銷引入

傳銷人口雖然短時間內，可以刺激當地的消費，但是傳銷不進行生產，它的本質是財富轉移，所以長期來看，傳銷人口不但無法使當地的經濟增長，還會由于大量的無業游民聚集，導致更多的社會不穩定因素和惡性治安案件飆升。

當然，仙葫也不是沒有努力過，引入高端人口進入。

這就有了五合大學城（原邕寧縣打造）和長塘產業園的規劃。但是從規劃至今的落地效果來看，無論是大學城還是產業園，只能說還需要很長的時間去兌現。

▲再美的規劃，距離落地還需要很長的時間，這種時間與南寧其他區域相比就顯得很慢，成長潛力很低

03

土地零碎，配套極度缺乏

沒有人口紅利，與之相對的就是沒有配套的支持。仙葫的配套實際上，只能用“非常差”來形容，道路修建得狹窄，經常堵車。

在學區上，仙葫雖然也曾努力引進了南寧民主路小學（觀瀾溪谷校區）和南湖小學（海茵校區）等小學，但是，沒有知名初中進入，學校配套不夠完善。

而商業配套，仙葫至今都沒有高端商業，其中人流量最大的商業中心是東方廣場。

整個仙葫片區，能夠吸引南寧人前來消費的商業街是燒烤、夜市攤。目前，片區內唯一具備高端商業潛質的是在三岸的龍湖天街。

▲富興夜市是現在仙葫片區最有人氣的美食街區

道路、學區、商業這些市政配套的缺失，導致土地價格漲不起來。地價不漲，房價自然也很難漲。

所有配套上的缺失，歸根結底就是：仙葫沒有完整的土地。

04

仙葫的房子怎么買

無論再這么差，仙葫始終還是屬于南寧市管轄范圍，那么這個區域仍然會吃到南寧城市發展的紅利 。從房價的表現上來看，這個區域是一個跟隨南寧市房價普漲的區域。

也就是說：只要南寧房價繼續漲，仙葫的房價必然也會跟著漲。南寧房價持平，或者不漲，這里也不會漲。

這里最有價值的就是山景、江景資源，人們能買到面積段比較大、價格也較為溫和的房子 。

這里距離南寧的發展核心區：五象龍崗片區、東盟商務區、鳳嶺北片區很近。

所以，這個片區只適合兩種人群來買房：

1.追求大面積、舒適尺度的剛需人群（房價相對低）

2.追求極致享受的改善人群（擁有江景資源的別墅、洋房）

仙葫不適合投資人群買房，因為在南寧有太多比仙葫更優質的區域可以選擇。

寫在最后

不是仙葫不好，而是仙葫是被當年的城市規劃者胡亂的規劃搞得一團糟，現在已經徹底失去了起飛的資本，變成一個沒什么紅利的區域。

如果仙葫要想起飛，要么等待三岸片區的徹底成熟，要么就得等待大學城和產業園的徹底成型。

只是這個時間，實在太久了，久到南寧其他片區完全發展成熟，這個地方仍是半生不熟。