創(chuàng)業(yè)開公司，選對寫字樓能省幾十萬！但稍不注意就踩坑，和中介、房東打交道更是暗藏門道。今天就來分享超實(shí)用的選址避坑指南和溝通技巧，收藏這篇少走彎路！

一、選址避坑：這 6 大雷區(qū)千萬別踩

產(chǎn)權(quán)模糊別碰

簽合同前務(wù)必查清楚房產(chǎn)證，確認(rèn)房屋用途為 “商業(yè)辦公”。有些老樓看似便宜，實(shí)則是工業(yè)用地或住宅改商用，后期無法注冊公司，甚至面臨拆遷風(fēng)險。可要求房東提供產(chǎn)權(quán)證明，到不動產(chǎn)登記中心核實(shí)。

費(fèi)用明細(xì)要摳細(xì)

租金低價可能是 “陷阱”！務(wù)必問清是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)。比如中央空調(diào)周末不開，加班需另付高額服務(wù)費(fèi)；有些中介只報(bào) “純租金”，雜費(fèi)加起來比租金還貴，簽約前要列明細(xì)并寫入合同。

周邊規(guī)劃提前查

別被 “未來地鐵口”“商圈核心” 忽悠，先查政府規(guī)劃文件。曾有公司租在號稱 “地鐵 300 米” 的寫字樓，結(jié)果地鐵改線，通勤成本驟增。可通過當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)、規(guī)劃局公示了解周邊 3-5 年建設(shè)計(jì)劃。

房屋質(zhì)量藏隱患

看房時重點(diǎn)檢查：墻體是否滲水、電路是否老化、電梯運(yùn)行是否順暢（早高峰等 20 分鐘算常態(tài)？）、衛(wèi)生間下水是否堵塞。尤其老寫字樓，可能存在消防設(shè)施不達(dá)標(biāo)問題，后期整改費(fèi)能拖垮初創(chuàng)公司。

配套設(shè)施要實(shí)用

別被 “網(wǎng)紅打卡區(qū)”“空中花園” 迷惑，優(yōu)先看：停車位是否充足（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？）、周邊餐飲是否方便（員工午餐解決難會影響效率）、快遞收發(fā)是否便捷（電商公司尤其重要）。

隱性約束要警惕

有些房東會在合同中加 “霸王條款”：比如租期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租、提前退租押金全扣、物業(yè)費(fèi)逐年遞增比例不明確。簽約前逐條核對，模糊表述要手寫補(bǔ)充。

二、和中介打交道：3 招避免被套路

核實(shí)資質(zhì) + 明確需求

選擇連鎖中介，要求看營業(yè)執(zhí)照和備案證明，避免 “黑中介”。見面直接說清：預(yù)算（含雜費(fèi)）、面積、地段、行業(yè)（比如餐飲需排煙管道，科技公司要承重達(dá)標(biāo)），讓中介推薦時有的放矢，減少無效看房。

多方比價 + 反向查證

同個寫字樓多問幾家中介，對比報(bào)價是否一致。看到心儀房源，可假裝 “已聯(lián)系房東”，試探中介是否隱瞞房東直租信息。要求中介提供 “空置率” 數(shù)據(jù)，高空置率的樓可能有硬傷。

拒絕 “口頭承諾”

中介說 “可以注冊”“物業(yè)費(fèi)能談”，務(wù)必讓其寫在帶公章的確認(rèn)函上。曾有公司聽信中介 “免租期 3 個月”，簽約后房東只認(rèn) 1 個月，中介早已失聯(lián)。

三、和房東談判：4 個技巧爭取最大利益

租金談判有策略

租期越長議價空間越大（比如簽 3 年比 1 年易談降價），可提出 “年付押一” 換更低月租。用周邊同類房源報(bào)價作參考，強(qiáng)調(diào) “長期穩(wěn)定租戶對房東的好處”。

免租期必須要

裝修、搬家都需要時間，根據(jù)面積爭取免租期：100㎡以下至少 15 天，100-300㎡1 個月，300㎡以上可談 2-3 個月，寫入合同并注明 “免租期內(nèi)不產(chǎn)生任何費(fèi)用”。

違約責(zé)任對等

房東通常要求 “租戶提前退租賠 2 個月租金”，可反要求 “房東提前收房需賠償裝修損失 + 搬遷費(fèi)”。明確房屋維修責(zé)任：自然損耗房東承擔(dān)，人為損壞租戶負(fù)責(zé)。

留存證據(jù)防糾紛

交房時拍視頻記錄房屋現(xiàn)狀（包括門窗、水電、家具），和房東共同簽字確認(rèn)。每次繳費(fèi)保留轉(zhuǎn)賬記錄，注明 “XX 時段租金”，避免后期房東說 “沒收到”。

選址是公司的 “第一步棋”，前期多花 3 天考察，能避免后期 3 年麻煩。無論是和中介斗智，還是和房東談判，核心都是 “把口頭約定變白紙黑字”。收藏這篇，下次選址直接照做！

#寫字樓##避坑指南##市場分析##企業(yè)選址#