房租抵扣個(gè)稅，會(huì)推漲房租嗎
近日，一篇《房東跟租客說，你要是申報(bào)租房抵扣個(gè)稅，房子就不租給你了！》的文章在網(wǎng)上熱傳。文章以租房者的口吻稱，被房東告知不要申報(bào)住房租金抵扣個(gè)稅，否則就給出兩個(gè)選擇：“要么在租房合同中補(bǔ)充一點(diǎn)，你把稅墊上，要么現(xiàn)在就解除合同，我把房租退還給你！”
這事還要從2019年1月1日開始實(shí)施的個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除說起，根據(jù)《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》第六章第17條中的規(guī)定，納稅人本人及配偶在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生住房租金支出的，可按照一定標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。其中，直轄市、省會(huì)（首府）城市、計(jì)劃單列市，以及國(guó)務(wù)院確定的其他城市每月1500元。
原本是政府派發(fā)減稅紅包的好事，卻在部分人群中引發(fā)了新的煩惱。租房者為了享受個(gè)稅抵扣而將房東信息上報(bào)，這真會(huì)引發(fā)稅務(wù)部門向房東征收或追繳房屋出租稅，進(jìn)而引發(fā)房東漲房租等一串連鎖反應(yīng)嗎？
租房者：不出意外被房東拒絕
90后單身小伙兒許東在單位附近租了一個(gè)小單間居住，月租金2000元。2019年元旦前，他被單位告知要在1月5日之前在“個(gè)人所得稅App”上填報(bào)好個(gè)稅專項(xiàng)抵扣的申請(qǐng)材料，公司財(cái)務(wù)將下載相關(guān)信息，更新工資表，以便及時(shí)讓他享受政策優(yōu)惠。
個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贍養(yǎng)老人等六項(xiàng)。父母還不到60歲，沒有買房，也沒繼續(xù)上學(xué)，許東滿足條件、可以申報(bào)的只有“住房租金”一項(xiàng)。因?yàn)槭呛头繓|直接簽訂的個(gè)人租房合同，許東需要填報(bào)的內(nèi)容包括住房坐落地址（具體到樓門號(hào)）、房東個(gè)人姓名、身份證件類型及號(hào)碼、租賃期限等信息。雖然這些信息許東手里都有，但他還是決定在填報(bào)前和房東商量一下。
1月2日，正好是許東交房租的日子，像以往一樣，房東在這一天給他發(fā)來了微信語(yǔ)音。許東整理了一下思緒，在微信上敲出：“馬上給您轉(zhuǎn)。還有件事給您說一聲，我要申報(bào)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，需要提交您的身份信息。”剛在微信上回復(fù)過去，房東的電話就打過來了，“這個(gè)什么扣稅申請(qǐng)啊，我已經(jīng)聽人說了，我這邊會(huì)被收很多稅錢，這個(gè)錢你出嗎？房子租給你本來就是看你老實(shí)，要不然這么便宜的房子你去哪找……”
房東的一番言語(yǔ)讓許東啞口無(wú)言。掛斷電話，許東苦笑一聲，無(wú)奈地關(guān)掉了個(gè)稅App，然后將下個(gè)季度一共3個(gè)月的房租6000元打到房東的建行卡里。許東向記者表示：“其實(shí)問房東前我是有預(yù)感的，果然不出所料。”
房東：
如果信息被掌握，早晚要找我收稅
事實(shí)上，在新年的第一周，上述擔(dān)心的確開始蔓延。陷入糾結(jié)的，是租房者，而陷入恐慌的，則是房東。有租客將個(gè)稅抵扣的事情告訴房東并詢問了房東的身份證號(hào)碼信息后，接到了房東的通知，要求其在合同到期后搬離。雖然房東并未表示不再續(xù)租的原因，租客還是懷疑和此事有關(guān)。
而根據(jù)記者的觀察，身邊不少房東也紛紛表示，“之前一直沒有交過房租稅，如果租房信息被稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握了，肯定早晚要找我收稅，那我當(dāng)然是選擇多一事不如少一事，也省得日后那些麻煩。”
受此事困擾的還有楊洋，她在北京有一套自己的住房。去年，她為了幫同事辦理北京市居住證，曾提供過自己的房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證號(hào)等信息。因?yàn)榘凑毡本┦械南嚓P(guān)規(guī)定，租住房屋者申領(lǐng)北京市居住證的，需要提供在有效期內(nèi)且記載有房屋詳細(xì)地址，出租人和承租人雙方姓名、居民身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、租賃期限的房屋租賃合同或協(xié)議。這些，和住房租金抵扣個(gè)稅需要申請(qǐng)者提供的信息幾乎是一樣的。
當(dāng)時(shí)楊洋同事的房東不愿提供這些信息，因此同事向楊洋尋求“幫忙”，而楊洋也沒多想就答應(yīng)了。可最近“房租抵扣個(gè)稅可能引發(fā)稅務(wù)部門向房東征稅”的說法，卻讓楊洋突然回想起了這件事。楊洋現(xiàn)在也在害怕，自己會(huì)不會(huì)被稅務(wù)部門當(dāng)成房東而收到所謂的繳費(fèi)通知。被記者問及下次是否還會(huì)向同事提供類似幫助時(shí)，她回答：“當(dāng)時(shí)沒想到這么復(fù)雜，如果有下回，我應(yīng)該會(huì)好好考慮清楚。”
租房中介：
上報(bào)個(gè)人租房信息肯定要漲租
農(nóng)歷春節(jié)之前，本來是傳統(tǒng)的租房淡季，但在北京從事租房中介工作的閆闖卻忙了起來。最近很多老客戶向他咨詢租房合同的問題，原因也是想申報(bào)住房租金抵扣個(gè)稅。對(duì)此，閆闖都統(tǒng)一回復(fù)：這個(gè)問題需要和房主商量，估計(jì)懸。而他認(rèn)為，目前個(gè)人房源的房東幾乎都沒有登記備案，也就沒有繳稅，如果租客上報(bào)租房信息，漲租是肯定的。
據(jù)了解，北京市個(gè)人租賃房屋登記備案需要填寫《北京市住房租賃備案申請(qǐng)表》《租賃服務(wù)平臺(tái)用戶登記表》等，包括“房屋坐落、房屋權(quán)利證明文件類型、證明文件編號(hào)、小區(qū)名稱”等信息，以及出租方和承租方的聯(lián)系方式和身份證信息等。
目前，個(gè)人出租房屋在稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款時(shí)被劃分為兩類，一類是個(gè)人出租住房，一類是個(gè)人出租非住房。具體到住房出租，主要涉及到增值稅、個(gè)人所得稅以及房產(chǎn)稅、城建稅等稅費(fèi)。綜合各地的實(shí)際情況來看，根據(jù)收取租金的高低不同，大部分是可以按照5%的綜合征收率計(jì)征稅款。
個(gè)人房東出于對(duì)可能要繳納高價(jià)稅款的擔(dān)心而抵觸抵稅還可以理解，但租住自如等長(zhǎng)租公寓品牌房源的房客在申報(bào)房租抵扣個(gè)稅也曾遭遇波折。之前自如的操作口徑是，在抵扣個(gè)稅方面必須把出租方寫為房東。不過最新的消息是，自如已經(jīng)公開表示，租戶申報(bào)時(shí)可以選擇“組織”一項(xiàng)，填寫公司信息，抵扣個(gè)稅。但其同時(shí)也表示，自如不是出租方，是為了租客申報(bào)便捷才提供公司信息。
閆闖向記者表示：“租個(gè)人的房子本來就是圖便宜，現(xiàn)在如果想申請(qǐng)房租抵扣個(gè)稅，要么你自己幫房東把稅交了，要么就換房子，去租自如、蛋殼等公司的房子。”長(zhǎng)期以來，受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一路看漲的影響，不論是房屋租賃還是房屋交易，出租方或賣方多數(shù)情況下會(huì)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，只是名義上的賣方承擔(dān)，實(shí)際上租客或買方來承擔(dān)稅款幾乎已經(jīng)成了慣例。
稅務(wù)部門：
沒有接到追征房租稅費(fèi)通知
1月7日，針對(duì)媒體“房東擔(dān)憂稅務(wù)部門會(huì)根據(jù)信息找其征稅”詢問，稅務(wù)部門回應(yīng)說并沒有接到根據(jù)專項(xiàng)附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費(fèi)的通知。
而據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，一位稅務(wù)局人士透露，目前不會(huì)從專項(xiàng)附加扣除信息入手去查房東出租房屋是否繳稅。住房租金專項(xiàng)附加扣除規(guī)定中，允許房客扣除依據(jù)是有租賃合同就行，而不是租賃發(fā)票，這其實(shí)就是考慮了“房東覺得會(huì)被收稅”的擔(dān)憂。
北京中聞律師事務(wù)所稅務(wù)律師高曉峰在接受媒體采訪時(shí)表示，房主們所說的“你一提交申請(qǐng)，稅務(wù)局就會(huì)立馬找上我”，某種程度上是房東們的“過激反應(yīng)”。從國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)規(guī)定來看，租客填寫的信息將進(jìn)行登記備案，保存期限為五年，但由于信息量較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)未必會(huì)一一核查，所以也并不必然會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)按照這些信息去向房東追征稅收。
另一位精通稅務(wù)的專業(yè)人士也分析稱，這種填報(bào)的方式并不是說租客填寫了房東和中介的信息，稅務(wù)局就會(huì)馬上向他們征稅。理由有兩點(diǎn)：首先租客填報(bào)租房信息的時(shí)候，沒有填寫租金金額，稅務(wù)局當(dāng)然就沒有征稅依據(jù)；其次，租房市場(chǎng)大部分是個(gè)人納稅人，市場(chǎng)信息復(fù)雜，當(dāng)前征管能力不能夠保證每個(gè)被填寫信息的房東繳稅。
若依規(guī)納稅，房東該交多少稅？
稅務(wù)相關(guān)人士曾向媒體表示，原則上個(gè)人出租住房需要繳納的稅目非常多，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。上文中提出的稅率實(shí)際是將各項(xiàng)相加而得，與實(shí)際情況不符。如果分項(xiàng)計(jì)算，依據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)所得屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，目前，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得減按10%稅率征收個(gè)人所得稅。房產(chǎn)稅方面，依據(jù)2005年國(guó)務(wù)院頒行的《房產(chǎn)稅暫行條例》，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，房產(chǎn)稅稅率為12%。
不過，依據(jù)2008年財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
分項(xiàng)計(jì)算的話，只個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅兩項(xiàng)相加已經(jīng)高達(dá)14%。相關(guān)人士介紹，實(shí)際情況是不同省市對(duì)于個(gè)人出租住房會(huì)按一個(gè)較低的綜合稅率簡(jiǎn)易征收私房出租稅。比如北京和上海，一般是按照房租的5%稅率綜合征收。也就是說，假如北京一個(gè)房東出租住房，每月房租收入3000元，按照5%綜合征收稅率，實(shí)際繳納稅款只有150元，納稅數(shù)額遠(yuǎn)沒有網(wǎng)絡(luò)文章中計(jì)算得那么高。
在私房出租稅收的執(zhí)行層面，各地情況也不同：如北京、上海、深圳、杭州等城市早已開始征收，哈爾濱市2010年6月1日才開始征收，西安市財(cái)政局則于2010年9月才表示“將做好私房出租稅收的前期調(diào)研，力爭(zhēng)盡快試點(diǎn)征收”。以上海為例，目前上海每年約有130萬(wàn)張出租居住用房代開發(fā)票。營(yíng)改增后，上海頒布了相關(guān)規(guī)定，私房出租月租金3萬(wàn)以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
財(cái)稅專家：
對(duì)個(gè)人出租者可在一定額度內(nèi)免稅
一個(gè)政策的出臺(tái)、實(shí)施，需要考慮其背后存在的大環(huán)境，這樣才能正確理解決策高層釋放的信號(hào)。具體到此次個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文在接受記者采訪時(shí)表示，一個(gè)方面是把減稅降費(fèi)大紅利釋放給社會(huì)、民眾，降低中低收入者的稅負(fù)；另一方面也是在優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，通過專項(xiàng)附加扣除，保障民生。
劉劍文還表示，此次稅收政策調(diào)整讓利給廣大租客，并不意味著說是要加大對(duì)于出租一方的征稅。“房租抵扣個(gè)稅的申報(bào)材料將成為稅務(wù)機(jī)關(guān)向房東收稅依據(jù)的理解是片面的”，原因在于房屋出租本來就應(yīng)該繳納相應(yīng)稅款，這是合法合理的，同時(shí)在信息化、大數(shù)據(jù)時(shí)代，房屋出租的相關(guān)信息都是能夠被稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的，因而不應(yīng)該把這一次的個(gè)稅專項(xiàng)扣除，看成是稅務(wù)機(jī)關(guān)才要開始向房屋出租者收稅的一個(gè)信號(hào)。
中國(guó)在時(shí)隔7年之后再度啟動(dòng)個(gè)稅改革，一方面是為了減輕民眾負(fù)擔(dān)，同時(shí)也是為了提升民眾消費(fèi)能力和消費(fèi)信心，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增加新的增長(zhǎng)動(dòng)力。如果減稅的效果最終大打折扣，也就無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)減稅的初衷，對(duì)民眾福祉和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)帶來負(fù)面影響。
從依法納稅的角度來看，房東們獲得租金收入之后，繳納一定的稅收是理所當(dāng)然。“需要特別強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于出租方收稅，不能一刀切，應(yīng)該將從事大規(guī)模出租業(yè)務(wù)的企業(yè)和個(gè)人出租者區(qū)分對(duì)待。”劉劍文建議，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該盡快出臺(tái)一些過渡的政策，對(duì)于個(gè)人出租房屋的租金可以在一定的額度內(nèi)進(jìn)行免稅，這個(gè)額度可以按照一人享有一套或兩套房子對(duì)外出租來免征。這樣租住雙方的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低，也可以穩(wěn)定市場(chǎng)上對(duì)于減稅降稅的預(yù)期。
此外，劉劍文認(rèn)為，對(duì)于稅務(wù)機(jī)構(gòu)而言，在現(xiàn)有的稅收政策未作出調(diào)整之前，對(duì)個(gè)人出租住房征稅既是法律規(guī)定的義務(wù)。同時(shí)，應(yīng)該建立和健全對(duì)于租金個(gè)稅繳納的監(jiān)管制度，這既包括對(duì)出租方繳納房產(chǎn)稅的問題，也涉及租客的個(gè)稅減免問題，同時(shí)，對(duì)于逃稅漏稅的行為，按照法律規(guī)定嚴(yán)格追究法律責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)稅法的宣傳力度，不斷提升納稅人的納稅意識(shí)。
（文中許東楊洋閆闖均為化名）