法治日報全媒體記者 王陽 見習(xí)記者 白楚玄

海景房、江景房、湖景房還有山景房，人們一聽就知道是怎么回事，而網(wǎng)絡(luò)上提到的“墓景房”，卻只有少數(shù)購房者知道。所謂“墓景房”，指的是推開窗戶，就能看到整整齊齊、密密麻麻的墓地景色。

今年6月，廣東江門鶴山時代傾城業(yè)主向反映，辛苦買來的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗而見的就是墓園和山墳。

無獨有偶。去年7月，山東濟南市民劉先生看中一個樓盤，交付了兩萬元定金。隨后他驚訝地發(fā)現(xiàn)，樓盤200米外，有一片50畝的墓地。

《法治日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前有關(guān)“墓景房”買賣糾紛已在全國多地上演，但訴至法院的結(jié)果，往往都是購房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因為墓地不在紅線范圍內(nèi)，開發(fā)商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹慎注意義務(wù)。

受訪專家介紹稱，目前僅有2012年民政部的《城市公益性公墓建設(shè)標準》（征求意見稿）提到距居民居住區(qū)500米以內(nèi)，嚴禁建設(shè)城市公益性公墓，但最后正式出臺的《城市公益性公墓建設(shè)標準》將這一條款刪除了。由于相應(yīng)法律缺失，導(dǎo)致買到“墓景房”的業(yè)主維權(quán)困難。

房屋臨近墓地頻被投訴

購房者認為開發(fā)商欺詐

時代傾城屬于時代中國的地產(chǎn)項目，位于廣東省鶴山市，坐落在大雁山風(fēng)景區(qū)旁，毗鄰新325國道。

據(jù)業(yè)主反映，時代傾城于2018年10月開盤，以靠近森林，空氣好、綠植多等有利因素吸引購房者。和周邊樓盤相比，時代傾城屬于高價位樓盤。

“開發(fā)商把山圍起來了，不讓我們進去看房，我們唯一能看到的就是沙盤圖和樣板房。并且售樓部沒有任何公示，銷售人員也說沒有墓園和山墳。”有業(yè)主告訴《法治日報》記者，他們質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳甚至欺詐的行為。

上述情況并非個案。

今年7月，陜西西安蓮湖區(qū)恒大翡翠龍庭11號樓多位業(yè)主在即將收房時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一墻之隔是一片約100平方米的墓地。在買房時，開發(fā)商只提及了周圍的鐵路，卻未告知拐角處有墓地。

據(jù)《法治日報》記者不完全統(tǒng)計，今年1月至今，已有北京石景山遠洋五里春秋小區(qū)、浙江紹興臥龍?zhí)煜隳蠄@小區(qū)、山東濟南陽光城麗景公館、江西南昌濱江上品小區(qū)、四川眉山恒大天府文旅城、廣東深圳京基御景峯小區(qū)和陜西西安加貝花園等多個小區(qū)業(yè)主因房屋位置臨近墓地，在地方論壇和各地政務(wù)服務(wù)平臺進行投訴和曝光。

安徽合肥高新區(qū)百商悅瀾山二期的業(yè)主在合肥政務(wù)網(wǎng)站上留言表示，在該小區(qū)的南部有一座公墓，距離小區(qū)僅50米。業(yè)主表示“每次到陽臺看到對面公墓心情很差”。

一般情況來說，買房人發(fā)現(xiàn)房屋周邊存在墓地、高架橋、垃圾場等情況要求退房的，相關(guān)法律并無明確規(guī)定。但是商品房周邊的這類不利因素在很大程度上影響購房者的購房決定和成交價格。

司法實踐中，江蘇省蘇州市中級法院在黃霞與李揚梅、蘇州好當家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛的判決中也提到，“依照日常經(jīng)驗法則，在房屋近處有墓地的情況下，會對房屋的價值產(chǎn)生一定影響”。

開發(fā)商稱墓地在紅線外

無法律規(guī)定有告知義務(wù)

在“墓景房”的法律糾紛中，有一個常見的爭議點是：房屋臨近墓地這一情況，是否屬于出賣方信息披露的范疇。

最高人民法院于2003年6月發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。”

《法治日報》記者在查閱關(guān)于“墓景房”的相關(guān)案例時發(fā)現(xiàn)，上述條款在判決中時常出現(xiàn)。依據(jù)這一法條，出賣方常以“墓地位于紅線外，并無約定和法定的披露義務(wù)”為由進行抗辯。

據(jù)悉，在房地產(chǎn)行業(yè)，“紅線”是指開發(fā)商能夠進行開發(fā)使用的土地范圍線，也就是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍。

今年4月，西安市民王女士在城西紫薇西棠購置了一套房產(chǎn)，隨后得知小區(qū)南邊僅一墻之隔是附近村民的公墓。

“開盤時，置業(yè)顧問介紹得特別好，說小區(qū)東邊將來有條市政規(guī)劃路，出行特別方便。而且自己選的房間主臥室飄窗，次臥和客廳陽臺全部朝南。”王女士說，原本想著朝南是陽光房，可一開窗戶，底下全是墳?zāi)埂６敵踹x購房屋時，售樓部并未告知這個不利因素。

在業(yè)主提交的訴求書上，開發(fā)商針對該公墓答復(fù)：“公墓所在地塊規(guī)劃為住宅用地，后期是否遷移，以政府規(guī)劃為準。房屋銷售時，紅線內(nèi)的不利因素，我們有責(zé)任有義務(wù)告知購房者。但對于紅線外的不利因素，無法律規(guī)定有責(zé)任告知。”

有業(yè)主稱，他們所簽訂的購房合同附件十一，對《紅線范圍內(nèi)可能對業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》及《紅線范圍外可能對業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》進行告知。其中告知了該項目附近規(guī)劃有污水處理廠，可能會存在氣味影響。但對于緊挨著公墓一事，合同中只字未提。

重慶的王先生購房時也遇到了類似情況。他在璧山璧青路附近看中一套新房，和開發(fā)商簽訂了訂購協(xié)議，繳納兩萬元定金。之后發(fā)現(xiàn)離小區(qū)直線距離一兩公里處有一座公墓，便不想買房了。可要想退還定金，就不容易了。

銷售顧問表示，幾公里外的公墓，不在銷售樓盤的紅線范圍內(nèi)，不屬于需要告知客戶的內(nèi)容。王先生自己也未主動提及，開發(fā)商對此沒有責(zé)任。

北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群告訴《法治日報》記者，墓地雖然在紅線外，但是與小區(qū)相鄰，會對業(yè)主造成精神壓力、負面心理影響等，同時這一信息會對合同訂立以及房價有重大影響，故開發(fā)商在售樓時有義務(wù)披露，不能刻意隱瞞。

多地法院駁回業(yè)主訴請

房屋買賣務(wù)必謹慎注意

然而，在司法實踐中，“開發(fā)商在售樓時有義務(wù)披露紅線外的不利因素”的觀點并未得到法院的支持。

2019年6月24日、江蘇省南京市溧水區(qū)法院對劉濤、繆木蘭與南京臥龍湖置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中，認為雙方在簽訂的預(yù)售合同中，未約定開發(fā)商應(yīng)當對建設(shè)規(guī)劃紅線外的周邊情況進行披露，且相關(guān)法律、法規(guī)及《南京市商品房銷售現(xiàn)場規(guī)范化標準》等規(guī)范性文件，未將劉濤、繆木蘭訴稱的解除合同的理由情況，列入房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當進行公示的內(nèi)容。

最后，法院判決駁回原告劉濤、繆木蘭的全部訴訟請求。

今年4月26日，劉園園因購買的濟南中智置業(yè)發(fā)展有限公司的樓盤東側(cè)以及北鄰均是大面積墓地，向山東省濟南市歷城區(qū)人民法院起訴。法院在這一商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中寫到：“劉園園作為購房人，對涉及自身重大利益的房屋買賣事項應(yīng)當持謹慎注意義務(wù)，應(yīng)當對超出開發(fā)規(guī)劃范圍以外的周邊環(huán)境進行查勘，以確定是否購買涉案房屋。根據(jù)本院查明事實，西山坡在雙方簽訂商品房買賣合同之前就已存在多處墓地，劉園園在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)當充分評估，以確定是否購買涉案房屋，對此，中智置業(yè)公司并無法定告知義務(wù)。關(guān)于涉案樓盤開發(fā)過程中周邊新增墳?zāi)沟那闆r，亦非中智置業(yè)公司所能控制，不能認定中智置業(yè)公司存在違約行為。綜上，劉園園要求解除與中智置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并返還購房款及利息，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。”

《法治日報》記者在中國裁判文書網(wǎng)上檢索到的多起“墓景房”訴訟中，法院判決一致認為，商品房買賣雙方簽訂的“《商品房買賣合同》及補充協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效”；對買房者要求“解除商品房買賣合同”“返還購房款及利息”等訴訟請求，沒有法律依據(jù)，不予支持。

據(jù)中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授郭澤強介紹，關(guān)于“墓景房”糾紛的處理，目前尚無明確的法律規(guī)定。2012年10月29日，民政部就首個《城市公益性公墓建設(shè)標準》（征求意見稿）面向社會征求意見。該征求意見稿第十三條規(guī)定：城市公益性公墓的選址應(yīng)符合當?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求，優(yōu)先利用荒山脊地，嚴禁在下列區(qū)域建設(shè)城市公益性公墓：耕地、林地；距鐵路、公路主干線兩側(cè)500米以內(nèi)；距居民居住區(qū)500米以內(nèi)；城鄉(xiāng)高壓輸配電架空線的用地內(nèi)。不過，自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建設(shè)標準》將征求意見稿中的第十三條刪除。

（制圖：李曉軍）

專家：未告知新房附近有墓地系不誠信行為

對話人

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長 楊勤法

中南財經(jīng)政法大學(xué)副教授 鄧曉靜

《法治日報》記者 王 陽《法治日報》見習(xí)記者 白楚玄

記者：

對于小區(qū)周圍存在墓地的情況，開發(fā)商是否應(yīng)該事先告知購房者？開發(fā)商以墓地不屬于紅線內(nèi)為由不履行告知義務(wù)，對此您怎么看？

楊勤法：

告知作為經(jīng)營者的義務(wù)，可以平衡合同各方的權(quán)利義務(wù)。告知義務(wù)涉及合同成立、履行及終止的整個過程。

開發(fā)商作為告知義務(wù)人，應(yīng)該向作為購房者的消費者告知什么內(nèi)容？合同法和消費者權(quán)益保護法對告知內(nèi)容的規(guī)定各有側(cè)重。合同法在誠信原則基礎(chǔ)上對告知義務(wù)的內(nèi)容作了一般性規(guī)定，消費者權(quán)益保護法基于經(jīng)營者與消費者的信息不對稱，對告知的內(nèi)容規(guī)定得更為具體。消費者權(quán)益保護法第八條規(guī)定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利，該條第二款還作了具體的列舉。開發(fā)商對于其開發(fā)小區(qū)的周邊環(huán)境，比如存在墓地，是否屬于告知的義務(wù)內(nèi)容，并沒有法律具體規(guī)定。

房屋作為人類生存的基本物質(zhì)條件，其周邊環(huán)境對購房決策影響重大。如果小區(qū)周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產(chǎn)生聯(lián)系，會對購房者的心理產(chǎn)生影響。這些因素對購房者是否購買該小區(qū)房屋，起到了重要的作用，開發(fā)商應(yīng)該預(yù)先告知。從商業(yè)利益考慮，開發(fā)商偏向于宣傳有利條件而隱瞞不利因素，故從法律規(guī)制的角度，告知義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該是對購房決策有重大影響的不利因素，開發(fā)商不應(yīng)以不在紅線范圍內(nèi)為由不履行告知義務(wù)。

鄧曉靜：

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國的商品房通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售或者委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)進行銷售。一般而言，從即將施行的《中華人民共和國民法典》第五百條第二項的條文表述來看，包括開發(fā)商在內(nèi)的商品房銷售主體有義務(wù)以直接明示的方式告知購房者房屋所屬小區(qū)四至的土地使用、建筑物及具體環(huán)境等情況。

我國現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對小區(qū)與“墓地”之間必須保持的距離明確加以限定。《殯葬管理條例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公園、風(fēng)景名勝區(qū)和文物保護區(qū)；水庫及河流堤壩附近和水源保護區(qū)；鐵路、公路主干線兩側(cè)等地區(qū)建造墳?zāi)埂９识靶^(qū)周圍”實際上是一個外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發(fā)，極易形成差異明顯的認識和理解。

房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)以墓地不在紅線內(nèi)為由，認為己方無需履行“小區(qū)周圍”情況的告知義務(wù)的說法并不成立。此處所謂紅線，應(yīng)該指的是用地紅線，標示的是開發(fā)商取得的土地使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設(shè)小區(qū)的時候，通常需要退離紅線一定的距離，雖然各個地方的規(guī)劃部門對退離會有不同的規(guī)定，但大都在幾米的范圍之內(nèi)。紅線的范圍與小區(qū)的范圍是非常接近的，僅僅告知紅線內(nèi)的四至，意義并不大，而且購房者根本無從藉此知曉小區(qū)周圍的環(huán)境狀況。

記者：

小區(qū)周圍有墓地，開發(fā)商沒有告知，是否違背公序良俗原則？

楊勤法：

公序良俗是由公共秩序和善良風(fēng)俗所組成的。善良風(fēng)俗，是指由社會全體成員所普遍認許、遵循的道德準則，公序良俗原則在交易關(guān)系中，主要起到的是防止交易損害國家和公共利益的作用。民事活動違反了社會所普遍接受的道德準則，不僅可能會給當事人造成損害，也會對社會秩序造成一定的妨害。公序良俗原則作為強行法的補充，具有配合各種具體的強行法規(guī)則對民事活動起到調(diào)控的作用。依據(jù)民法總則第一百五十三條規(guī)定，“違背公序良俗的民事法律行為無效”，在此情形下，公序良俗實際上已經(jīng)具體化為法律規(guī)則，可以直接適用。

在判斷法律行為是否違反公序良俗時，主要以法律行為的內(nèi)容為依據(jù)，內(nèi)容主要包括合同標的違反公序良俗，或?qū)嵭泄蛄妓姿沟男袨闉閮?nèi)容以及阻止公序良俗所要求的行為為內(nèi)容。小區(qū)周邊的墓地確實容易使人與死亡產(chǎn)生聯(lián)系，但這并非是由于開發(fā)商建設(shè)的行為引起的。開發(fā)商不告知業(yè)主周邊存在墓地，這不屬于違背公序良俗的行為，而是一種不誠信的行為，違反了誠信原則。

鄧曉靜：

在實踐中，公序與良俗這二者之間并不存在明顯的界限。何為“公序良俗”也很難確立通行的認定標準，往往需要從社會發(fā)展、時代思潮的變遷出發(fā)，結(jié)合行為主體的具體情狀、大眾的接受度等進行綜合判斷。作為民法基本原則的公序良俗原則，具有概括性、抽象性、導(dǎo)向性的特點，不宜過于頻繁地適用于具體問題的解決。

開發(fā)商未履行向購房者告知小區(qū)周圍存在墓地的義務(wù)，完全可依民法分則的具體條文規(guī)定來作出處理，即便適用具體規(guī)定存在一定的困難，依《中華人民共和國民法典》第五百條第三項及第一百四十二條的規(guī)定，也應(yīng)該歸于對誠信原則而不是公序良俗原則的違背。

記者：

如果小區(qū)周圍有墓地，那么小區(qū)房屋是否屬于兇宅？購房者該如何維權(quán)？

楊勤法：

周圍有墓地的房子與民間所稱的兇宅不完全相同。民間所說的兇宅一般指該房屋內(nèi)有非正常死亡發(fā)生。

購買了小區(qū)周邊有墓地的購房者，可以根據(jù)民法、合同法、消費者權(quán)益保護法的途徑尋求救濟。由于小區(qū)周邊有墓地，給購房者造成的損失數(shù)額較難確定，故司法實踐中有適用消費者權(quán)益保護法的。消費者權(quán)益保護法對經(jīng)營者告知義務(wù)的要求高于合同法對告知義務(wù)的要求，對于開發(fā)商存在欺詐行為的，可以適用懲罰性賠償。經(jīng)營者未盡必要告知義務(wù)并不當然構(gòu)成欺詐，只有開發(fā)商有意隱瞞甚至購房者詢問時，開發(fā)商仍刻意隱瞞的，才可以考慮適用欺詐的規(guī)定。

鄧曉靜：

小區(qū)周圍有墓地，并非是小區(qū)里的房屋本身出現(xiàn)了問題，而是周圍環(huán)境中存在一些令大多數(shù)人難以接受的因素。從這個意義上說，周圍有墓地的小區(qū)房屋不屬于普遍認識上所認可的所謂兇宅的情形。在我國香港特別行政區(qū)就有不少當?shù)鼐用褚蛳嘈棚L(fēng)水之故，喜歡在具備一定條件的墓地周圍購置房產(chǎn)。可見，小區(qū)周圍存在墓地并非在所有的情況下都是購房者不能接受的條件。

買賣商品房，開發(fā)商與購房者之間必須依法簽署相關(guān)協(xié)議。為此，開發(fā)商就有義務(wù)對售賣的房屋及周圍情況做必要告知。若開發(fā)商未履行該項義務(wù)，而購房者又基于傳統(tǒng)習(xí)慣等對之不予認可與接受，可依民事法律行為的意思表示真實或者合同訂立的權(quán)利義務(wù)的要求來主張權(quán)利。就此發(fā)生爭議而引發(fā)訴訟，購房者可針對不同情況，訴請法院依據(jù)民事實體法的相關(guān)條款，判決開發(fā)商因?qū)嵤┢墼p、未履行合同義務(wù)而撤銷合同或者賠償損失，以此來維護自身的權(quán)利。

來源：法治日報

編輯：渠洋 常煜 李金鳳

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